El 81,4% de los hogares costarricenses que alquilan enfrenta algún grado de exclusión o condicionamiento para acceder a un crédito de vivienda, según el Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025.
El estudio, elaborado por el Posgrado en Arquitectura de la Universidad de Costa Rica junto al Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA) y Gestionando Hábitat, revela que solo el 20% más rico del país califica con holgura en todos los escenarios.
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El informe documenta que durante 2025 se tramitaron 20.414 permisos residenciales, equivalentes a 26.212 viviendas, la segunda cifra más alta en 13 años. Además, se alcanzó un récord histórico en metros cuadrados proyectados: 2.604.031 m².
Pese a ese dinamismo constructivo, el crédito para vivienda prácticamente se estancó en 2026, con un crecimiento interanual de apenas 0,5% a febrero. Los costos de construcción subieron 2,7% entre abril y junio, presionados por el alza internacional del petróleo.
Barreras de acceso al crédito hipotecario
El estudio modeló el acceso al crédito para una vivienda de ₡76,5 millones, el tope de interés social, y encontró que los quintiles de menor ingreso simplemente no alcanzan la cuota mínima.
«El 81,4% de los hogares en alquiler analizados presenta algún grado de exclusión o condicionamiento para acceder a un crédito de vivienda. Esa cifra no equivale a una tasa real de rechazo, pero sí evidencia las fricciones estructurales que enfrenta hoy el sistema financiero de vivienda en Costa Rica», señala el capítulo «Crédito para vivienda: barreras de acceso».
El informe destaca que solo 8,3% de los hogares costarricenses vive hoy en una propiedad que paga con crédito hipotecario, menos de un tercio del promedio de la OCDE, que es de 24,7%.
Déficit habitacional y asentamientos informales
El estudio contabiliza 754.510 viviendas con alguna deficiencia habitacional, lo que representa 40,3% de los hogares del país. Además, el Registro Nacional de Asentamientos Informales actualizado reporta 232.600 personas y 70.692 viviendas en 572 asentamientos.
Los investigadores atribuyen el salto frente al conteo anterior principalmente a una mejora metodológica, no a un crecimiento real del fenómeno. Uno de cada tres asentamientos, 170 en total, tiene potencial afectación por inundaciones.
«Atender la informalidad residencial exige pasar del registro al seguimiento, y de respuestas sectoriales fragmentadas a estrategias articuladas que actúen tanto sobre sus manifestaciones como sobre sus causas estructurales», indica el capítulo «Asentamientos informales: entre el dato, el territorio y la experiencia».
Auditorías de vivienda de interés social
El director Ejecutivo a.i. del CFIA, Javier Chacón Hernández, explicó que las auditorías de vivienda de interés social permiten conocer la realidad de cómo una familia utiliza una vivienda entregada por medio de una declaratoria de interés social.
«Las visitas permiten determinar variaciones en el tamaño o distribución de la vivienda, con respecto a cómo fue entregada», afirmó Chacón Hernández.
Según el ingeniero, los informes recientes reflejan que 3 de cada 5 viviendas conservan la misma área de construcción que al inicio. Las ampliaciones se realizan principalmente en el cuarto de pilas y cocina, en un 64% de los casos, y en segundo lugar en los dormitorios.
Ciudad y suelo: el caso de San José
Los cuatro distritos centrales de San José, que cuentan con la mejor infraestructura pública del país, perdieron 46% de su población entre 1963 y 2022. Mientras tanto, la Gran Área Metropolitana sigue creciendo hacia la periferia.
El suelo cuyo valor promedia US$358 por metro cuadrado puede representar hasta 43% del costo total de una vivienda. El informe identifica potencial para repoblar el centro de San José con hasta 1.100 nuevos habitantes en inmuebles hoy subutilizados.
Nuevos instrumentos financieros del Gobierno
El informe adelanta que el Gobierno 2026-2030 prepara la primera titularización de hipotecas de BANHVI con fondos de pensiones nacionales, por cerca de US$100 millones, como mecanismo para reactivar el financiamiento habitacional.
También se evalúa un instrumento de leasing habitacional con la banca privada y estatal, así como una reforma al doble cobro del impuesto de traspaso.
El Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025 analiza el sector desde seis ángulos: entorno macroeconómico, déficit habitacional y vivienda de interés social, acceso al crédito, ciudad y suelo, asentamientos informales, y balance político-institucional.
